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■■安い競売不動産
　競売不動産は民事執行法により売却に付されることを前提とし、現況有姿の状態で売却されるもので、買受希望者にとっては、一般の不動産取引と異なり特殊性がある。この特殊性は評価額に反映され、一般物件に比べて安く買えるという所以でもある。

■■競売不動産の特殊性
　競売不動産の特殊性は、�@案内を受けられず、内部の内見・調査が原則としてできない。�A瑕疵保証やいわゆるアフターサービス等がない。�B銀行等の融資が使いづらい。�C入札時に保証金として売却基準価額の約2割の予納が必要。�D代金を納付しても、引渡しを受けられるとは限らない（すぐに受けられないことの方が多い）。�E宅建業者の重要事項説明を受けられるわけではなく、独自に物件調査をする必要がある。�F所有者の意思に基づかない売買であり、それに起因するトラブルの可能性がある。などがある。

■■明け渡しは自己責任
　不動産競売はいわば所有者の意思に基づかない売買であるために、引渡しがスムーズにいかないことがある。この点が流通不動産との1番の違いだ。
　引渡しはすべて買受人が自己責任で行うこととなっている。具体的には通常引渡命令を裁判所に申立てて、確定したのちに強制執行の申立てを行っていくわけだが、この時当然執行費用がかかるわけで、入札に参加する場合はこれを事前に予算化しておいた方が無難である。
　また、引渡命令がでない物件もあるし、引渡命令がでるまで6か月間待たなければならない物件もある（明渡し猶予6か月の適用物件）。

■■少なくなった占有屋にヤクザ
　以前は、債権者や占有屋と呼ばれるその道のプロが占有しているケースや、暴力団関係者がはいりこんでいることもあったが、最近は激減している。
　引渡命令や強制執行の制度が改められて、そういった輩の排除が比較的容易になってきたからだ。競売は以前に比べるとリスクは軽減され、常連業者以外でも取り組みやすくなってきている。

物件明細書は、競売物件の売却条件を明らかにするために備え置かれるもので、裁判所書記官が重要と考える権利関係や物件の状況を記載したものです。
　現況調査報告書や評価書などからそれに基づく法律判断に関して、裁判所書記官の一応の認識を記載したもので、競売物件の買い受けを希望する者にとっては、最も重要な資料のうちの1つです。
　ただし物件明細書は裁判ではなく執行処分の1つであり、買受け後に訴訟がなされ、物件明細書の記載内容と異なる場合もあるので注意が必要です。
　いずれにせよ、この物件明細書をどの程度読みこなせるかが、競売買受けのポイントとなってくるのです。
　この特集では、この「物件明細書の見方」について解説してまいります。今回お送りするのは「物件明細書の書式」についてです。

物件明細書は5つの欄から構成されます。
�@不動産の表示
�A売却により成立する法定地上権の概要
�B買受人が負担することとなる他人の権利
�C物件の占有状況等に関する特記事項
�Dその他買受けの参考となる事項

�@不動産の表示
　別紙物件目録に不動産を表示しています。現況が登記簿と異なる場合は現況も記載されます。
　例えば、宅地、120.00�u、現況約135�u　というように・・

�A売却により成立する法定地上権の概要
　土地または建物のどちらか一方のみが売却される場合、一定の要件があるときは、法律上、建物の敷地利用権としての地上権が発生する場合があります。この地上権を「法定地上権」といいます。
　この欄には法定地上権が成立する場合において、その概要が記載されます。なお、法定地上権の地代は当事者間の話し合いで決められますが、決まらない場合は「法定地上権地代確定請求訴訟」を起こして裁判所に決めてもらうこととなります。結構ややこしいのです。

�B買受人が負担することとなる他人の権利
　競売物件の所有者が第三者と締結した取り決めに基づく権利が、競売で売却されたあとも消滅せずに買受人が引き受けることとなる場合があります。この引き受ける権利の内容が記載されます。主に賃借権などがあります。

�C物件の占有状況等に関する特記事項
　買受人が引き受けない他人の権利のうち、現実に占有されている状況の内容を記載したものです。この欄に記載された占有者は原則として引渡命令の対象となります。

�Dその他買受けの参考となる事項
　�@から�Cの欄に記載される事項以外の買受けの参考となる事項が記載されています。

　さて、いよいよ次回からは、物件明細書に実際に記載される実例をひとつひとつ解説してまいりましょう。

只今ホームページ上では更新しておりませんが、競売速報（誌面）では毎号「不動産競売　基礎講座」を連載しております。